Добровольный разрыв отношений
Прогнозировать развитие ситуации на рынке сложно. Заключая долгосрочное соглашение об аренде, предприниматели надеются на плодотворное сотрудничество. Если ожидания не оправдываются, приходится искать способы расторжения контракта. Порядок определяют основания отказа от договора и позиция арендодателя.
Наиболее простым вариантом является достижение согласия между участниками. При утрате интереса к объекту стоит организовать деловую встречу или уведомить контрагента. Собственники востребованного имущества воспринимают подобные ситуации спокойно. С арендатора они требуют минимальную неустойку, чтобы компенсировать прямые потери. Расторжение сделки носит штатный характер и проходит без конфликтов.
Односторонний отказ от аренды
Несогласие арендодателя может стать причиной длительных судебных разбирательств. Отказаться от договора контрагент вправе в следующих случаях:
- Грубое нарушение. Отклонение делового партнера от заранее согласованных условий позволяет расторгнуть сделку без потерь. Факт должен быть задокументирован. Вопрос выносят на рассмотрение суда, ссылаясь на статью 620 ГК РФ. Основаниями могут служить уклонение от передачи имущества в пользование, создание препятствий для эксплуатации, отказ от проведения капитального ремонта. Перечень широк.
- Обстоятельства, предусмотренные законом или контрактом. Президиум ВАС РФ признал за сторонами право оговаривать условия досрочного расторжения сделки. Позиция закреплена пунктом 25 письма № 66 от 11.01.02 и уточнена определением Верховного суда России № 310-ЭС15-4004.
- Существенные изменения. Парламентарии закрепили за участниками право отказываться от сотрудничества при серьезном изменении рыночных условий. При этом истец обязан привести веские аргументы. В большинстве случаев суды отказывают в требованиях. Так, уважительными причинами не удалось признать кризис в стране, обвал курса национальной валюты, утрату экономического интереса. Успеха юристы добились, ссылаясь на непреодолимые препятствия для реализации базового проекта.
Предъявлять иск арендатору рекомендуют после попытки мирного урегулирования. К выводу о целесообразности соблюдения порядка юристы пришли, анализируя второй пункт статьи 452 ГК РФ. Инициировать судебное разбирательство можно лишь при невозможности самостоятельного разрешения спора. Принцип закреплен процессуальным законодательством страны.
Важные аспекты отказа от аренды
Во внесудебном порядке расторгнуть сделку можно при закреплении соответствующего условия. Базисом послужат статьи 310 и 450.1 ГК РФ. Моментом прекращения договора станет вручение арендодателю письменного извещения. Закон позволяет использовать механизм только в отношении бессрочных соглашений. Правило распространяется как на контракты без четкого периода действия, так и сделки, окончание которых приурочено к независящему от воли участников событию.
Простого согласия владельца объекта на разрыв отношений недостаточно. Однозначно о досрочном прекращении договора свидетельствует лишь двусторонний документ.
В завершение отметим, что право на отказ от аренды может быть условным и безоговорочным. В первом случае в соответствующем пункте отражают подробное описание причин. Во втором – оговаривают порядок реализации механизма. Ссылаться на основание разрыва отношений можно в пределах разумного срока. Если ранее контрагент смирился с нарушением и продолжил сотрудничество, расторгать сделку нельзя. Исключение составляют длящиеся проступки и обстоятельства, возникающие вновь.
